越秀天河荔湾位列去年升幅前三甲

　　2013年广州二手住宅市场量价走高,成交均价逼近2万元/平方米,达到历史高位。据合富置业统计,2013年广州十区二手住宅实际成交量较2012年增加两成以上。与此同时,均价也在进一步走高,全年均价达19534元/平方米,同比上涨16.7%,这意味着2013年在广州买100平方米的房子,要比2012年多支出28万元。

　　价格:越秀压天河领涨 成交:南沙增幅排第一

　　从各区域的价格走势看,2013年二手楼价涨幅最大的区域依然集中在中心城区,依次分别为:越秀、天河、荔湾、海珠、黄埔。主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。

　　楼价涨幅相对较小的区域有:番禺、白云、花都、萝岗等外围及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足,二手盘源丰富影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨,但近两年,白云新城的实质性利好不多,区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多,价格承接力略显不足,价格涨速放缓。番禺、萝岗两区的二手楼价在前两年涨幅较大,但区域内二手买家的实力相对中心区稍弱,2013年的涨幅有所放缓。

　　而据合富置业公布的2013年广州各板块合富标准指数显示,海珠区工业大道板块2013年的指数上升幅度最大达到26%,鹤洞板块、水荫-先烈板块、东风东-东山口板块以及天河公园板块标准指数涨幅都在20%以上。

　　升幅不大的板块则主要集中在花都、番禺、白云等外围区域以及中心区的边缘板块,如花都的新华镇、白云区的同和、新体育馆、西槎同德罗冲围以及番禺的市桥、大石等板块。

　　从各区的成交量看,南沙、花都、原芳村等外围及近郊的增幅较大,大多在六成以上,其中南沙、花都两区的成交量同比上涨了122.9%和78.3%。中心六区的增幅大多集中在四到五成。分析报告指出中心区二手楼价高企,不少买家外溢到价格稍低的片区。

　　成交套均面积:87.9平方米 成交套均总价:171.7万元

　　2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切型刚需为主,但换房改善的比例有所增加,高端买家的活跃度较以往提升,首置需求独撑大市的格局明显改观。

　　据合富置业数据,2013年广州首次置业的二手买家占64.8%,较2012年的近七成有所回落,改善型需求占27.2%,较2012年有所回升。

　　因此,90平方米以下的2房以及首改90—120平方米3房单位依然是市场的主流需求。不过,受首改买家入市增多影响,90—120平方米3房的成交占比呈小幅增加趋势。据合富置业数据显示,2013年广州二手住宅成交套均面积为87.9平方米,较2012年上升6%,其中90平方米以上的占比有所上升。与2011、2010年相比,90—120平方米的首改户型以及144平方米以上的大户型明显增多。

　　由成交总价看,2013年成交总价稳步走高。2013年广州二手住宅成交套均总价高达171.7万元,较此前大幅上涨。其中100万以下的占比明显呈下降趋势,2011年100万以下的占比在五成左右;2012年下降至四成;而2013年仅占三成。而200万以上的占比则日益上升,由原来的约一成,上升至2012年的接近两成;2013年则接近三成。

　　■关注

　　中心区占比近七成

　　二手楼成交量超一手楼

　　2013年广州二手楼市总体需求活跃,价格高位上涨,也与中心区一手新货供应不足、户型偏大、价格高昂有关。据合富辉煌集团市场研究部数据,2013年广州十区一手住宅新增供应较2012年减少约一成,其中六区减幅更明显。受供应不足影响,中心六区成交量大幅下滑。根据相关统计数据显示,2013年广州十区网签61833套,合计面积7082534平方米,同比分别下降4%和3%,中心六区2013全年网签16837套,1952752平方米,同比下降12%和11%。而据广州房管局数据,2013年广州中心区登记交易二手住宅424万平方米,较2012年增加五成左右。由二手住宅占整体一、二手市场的份额看,全市十区已经超过五成,中心区近七成。

　　■观点

　　2014年二手楼价升幅或低过2013年

　　合富置业认为,由目前情况看,2014年广州二手住宅交投大幅放量的可能性不大。预计大致恢复到较正常水平,即2014年的季度平均成交量与2013年第二、三季度相当,2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。2013年底这种交投不旺,观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。但是由于楼市消化政策的速度有所加快,预计这种低迷的态势或会在2014年一季度左右有所好转,交投活跃度回升。随着楼市的恢复,预计二手楼价稳中有升的态势不变,但升幅估计低于2013年。未来政策走向依然是市场最大的不确定性,尤其值得关注的是2014年3月份全国“两会”所释放的政策信号。若调控信号强烈,市场走出观望的时间将会延长。

　　近年广州十区二手住宅成交均价一览表

　　年份 成交均价(元/m2) 同比涨幅

　　2006年 5626 ——

　　2007年 7487 33.08%

　　2008年 7780 3.91%

　　2009年 9561 22.89%

　　2010年 12588 31.66%

　　2011年 15163 20.46%

　　2012年 16743 10.42%

　　2013年 19534 16.67%

　　2013年12月广州各区二手楼价涨幅

　　区域 2013年 2012年 同比(%)

　　12月指数 12月指数

　　天河 2429 2077 16.9

　　海珠 2024 1746 15.9

　　番禺 1274 1128 12.9

　　白云 1473 1326 11.1

　　荔湾 1830 1552 17.9

　　越秀 2881 2423 18.9

　　花都 679 608 11.6

　　黄埔 1296 1120 15.7

　　萝岗 1442 1327 8.6

　　全市 1809 1567 15.4

　　广州部分二手楼盘成交均价走势 (单位:元/㎡)

　　楼盘 2011年 2012年 2013年 同比(%)

　　协和新世界 22919 23979 28728 19.8

　　骏景花园 17288 17702 21128 19.4

　　天朗明居 17954 18248 21031 15.3

　　嘉仕花园 17488 20962 25568 22.0

　　光大花园 20190 21139 26745 26.5

　　富力广场 19902 21553 27615 28.1

　　广州雅居乐花园 13696 14502 18003 24.1

　　祈福新邨 10958 11494 13763 19.7