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2014-08-25 12:09 | | 分享到： 作者：刘末来源：中国联合商报

　　2008年之后楼市经历的两次戏剧性反弹，最快只用几个月的时间，楼市便迅速走出低谷，然后是报复性的疯涨，让多少一不留神便错过低谷的买家扼腕痛惜。日前，这种“绝地大反弹”是否还会历史重演？是否政策一松绑，楼价便会反弹疯涨？

　　有业内人士指出：“从供求关系来看，房地产市场本身的产能过剩在短期内难以缓解，高库存仍困扰市场；房地产投资的吸引力较前几年大幅降低，楼市疯涨的几率大大降低；金融政策短期内并无放松的迹象，也会成为制约楼价快速反弹的重要因素。由此看来，短期楼价反弹恐怕是难再续了。”

　　房企扎堆转型

　　日前，万科在广州的第一个商业综合体项目“万科派”首次向媒体公开露面，这也是万科品牌广州首个自持的一站式购物中心；而一周前，被定义为广州万科第一个商务办公综合体的万科云在天河智慧城亮相；另据透露，今年年内万科广州的度假酒店项目也将诞生，将是万科进入酒店业的“新尝试”——一年内发力不同业态的商业地产，对于一直将绝对重心放在纯住宅开发的万科来说，届于短期楼价反弹难再续的现状，无疑是一项重大的转变。事实上，今年以来，住宅市场冷清，使得品牌房企在商业地产领域动作连连。

　　除了万科，多家大型房企都在近期表示了加大商业地产投入的兴趣。

　　7月24日，龙湖和万科同时对外发布了各自商业地产的全新路径。龙湖地产CEO邵明晓表态，未来，龙湖每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10~15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。

　　华润置地近期首次发布了全国商业地产战略，总裁唐勇称，2014年是华润置地商业地产加速发展的一年，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，将相当于一家市值1000亿的上市公司。

　　闽系房企巨头近期表示，未来5年，招商地产用于投资商业地产的投资额会从现在的10%增长到20%左右。

　　尽管一直强调“重点仍在住宅”的地产龙头老大万科已悄悄转向多元化发展。据透露，万科今年年内在广州区域要推出三个商办项目，包括一个商业综合体，一个商业中心及一个度假酒店项目。

　　商业地产短期现泡沫

　　此前，万科总裁郁亮就表示，万科除了不断研发改良住宅产品，还积极在商业、酒店、养老服务以及产业地产等领域完善布局，逐步实现传统开发商向“城市配套服务商”的全面转型。业内人士分析，万科云和万科派的相继诞生意味着万科开启商业年，步入多元化经营。

　　商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　无论是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。房企追捧商业地产，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。

　　不过，房企扎堆转型也让商业地产面临高库存、高空置率的隐忧。盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截至今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万平方米，达到47%的增长率。”商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题。

　　这是因为，国内的投资渠道相对比较少，商业地产在消化资金以及地方官员建立政绩、形象工程方面作用比较大，其成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。

　　商业地产上的项目多，缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。

　　“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。

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