在上海的房地产市场上，一股京城来的新势力正悄悄集结。

　　如同人类将距离1400光年的开普勒452b视为下一个地球，京派房企则将1400公里之外的上海当作向外拓展的重心。

　　然而和前两年在上海市场高歌猛进的闽系房企以及更早的粤派房企不同，京派房企始终保持着某种低调沉稳、从容不迫的“皇城根”范儿，其背后是强大的财力保障。

　　不管是葛洲坝、金茂控股这类有央企撑腰的非典型性京派房企，还是金融街、首创置业、当代置业这类在北京土生土长的典型京派房企，“不差钱”成为了他们的共同特点。

来势汹汹

　　如果不是闸北那块上海今年总价最高地块的横空出世，外界似乎并没有意识到，仅仅两年时间，京派房企开始成为上海楼市的新势力。

　　不久前，北京金融街控股以88.15亿元的价格摘得闸北区上海火车站北广场以北地块，改写了今年的土地拍卖纪录。虽然这是金融街第一次在上海土地市场公开拿地，却并非在上海的第一个项目。去年2月，金融街以52.32亿元的价格收购了SOHO中国在上海静安区和上海虹口的两个项目，开始大举布局上海。加上闸北地块，不知不觉中，金融街已经深深扎根在上海的内环内核心区域。

　　拼抢上海地块的京派房企不止金融街，今年2月，北京当代置业有限公司以17.35亿元拿下闵行区江川社区颛桥镇186-1地块，成交楼板价为18777元/平方米，刷新了该区域历史土地成交价格纪录，并正式登陆上海滩。

　　6月，葛洲坝11.04亿元拿下青浦东大门徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地，成交楼板价高达27309元/平方米，刷新了区域内的地块单价最高纪录。而在去年，葛洲坝地产数度出手，竞得上海市青浦区几幅地块，其布局西虹桥板块的战略意图已初露端倪。

　　北京首创置业也不甘人后，这两年屯兵上海积极扩张，2013年底以17.7亿元拿下上海松江区商住用地，首次进入上海市场，之后又在青浦、嘉定、杨浦等地屡屡斩获土地。

　　除了土地之外，京派房企麾下项目也在市场上大放异彩，金茂控股的大宁金茂府自开盘以来销售火爆，毫无悬念地夺得上海上半年销冠，更是凭一己之力推动整个大宁地区向中高端社区大步跨越。也正因为此，金茂控股将之前的方兴地产更改为现在的名字。

　　另外，金茂控股的海门路项目，金融街的静安广场项目、北京金隅大成位于嘉定区菊园新区地块等一批产品正在蓄势待发，未来可能会迎来京派房企项目的集中销售潮。

外拓首选

　　如果将2009年SOHO中国在大虹桥板块拿地算作京派房企在上海的首秀，可以发现其实京派房企在上海的时间非常短，且不说无法和万科、保利、九龙仓等入驻上海时间较早、扎根较深的大型房企相比，即使是作为后进之辈的闽系军团，也早在数年前开始扎根上海市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，北京土地市场供应日渐紧缩，土地配建的条件也越来越多，京派房企的利润率空间被压缩，加上外来房企的瓜分，所以不得不向外拓展市场，而进入一线城市比如上海，成为这些房企首要战略选择。

　　据记者了解，当代置业2015年的战略经营目标就是将上海等一线城市作为土地甄选重点城市。金融街方面也明确表示，重点关注人口吸纳力强、供求关系健康的一线城市以及热点区域的。

　　体量相同、能级相当、市场相似，同为中国最顶尖的一线城市，上海几乎就是北京在某种意义上的翻版，无疑是向外拓展的首选之地。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲强调，上海作为一线城市，与北京市场有一定的共性，京派房企在寻求发展过程中重点选择上海完全合乎常理，京派房企正在向全国化的布局发展。

“土豪范儿”

　　“财大气粗”，是外界普遍给予京派房企的评价。同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，以金融街、首创为代表的北京本土房企成立之初都是为政府做代建，如今都是全国性布点、资金雄厚的集团化公司。而对于金茂控股和葛洲坝这类央企来说，本身不受北京市政府管辖，资金更为宽裕，产品也偏中高端。

　　德祐链家地产分析师赵葆根表示，京派房企普遍拥有国资背景，资金雄厚，所以做派往往比较大气。因为有着一线城市的开发经验，所以比其他省份的地方性房企更具优势。

　　典型的例子就是闸北火车站北广场以北地块。该地块位置优越，但鱼龙混杂、配套落后，开发难度较大。“这块地的出让目的是要改变整个北广场的居住环境，不是光造房子就行的，后期开发要投入大量资金以及有效招商，极其考验开发商的资金能力和运营水平。”赵葆根说。所以，有着多年商务地产开发运营经验的国有控股公司金融街才成为最佳之选。

　　也正因为此，京派房企所打造的项目往往产品素质过硬，成为市场的亮点。德佑链家研究部总监陆骑麟表示，从京派房企不少项目的销售价格来看，都要比区域内的成交均价高出10%~20%。

　　之前葛洲坝和绿城合作的玉兰花园臻园为例，据德佑链家市场研究部监控数据显示，该项目目前的成交均价为44114元/平方米，比同区域内均价高出近7500元/平方米。大宁金茂府，今年的成交均价为70388元/平方米，也较区域内均价高出6000多元/平方米。

地价压力

　　不过，尽管京派房企普遍资金雄厚，且上海又很对胃口，但也并不表示会一帆风顺。

　　陆骑麟分析指出，由于初入上海市场，积累的品牌效应尚不及原来已经深耕上海的房企，市场认可度和客户积累度相对有限。此外，沪上土地市场的火爆导致土地成本不断上升，刚开始可以暂时忽视利润率打响品牌，但长期而言，对于成本的考量依然是京派房企面临的挑战。

　　从2015年上半年全国土地成交总价TOP10排行榜来看，上海占了3个，且溢价率都较高，可见上海土地价格上涨的趋势十分明显。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲表示，面临越来越高的土地价格，京派房企在上海人生地不熟，加大了企业的扩张难度。

　　南北文化的不同也成为横隔在京派房企之前的一条坎。“两地风格和受众的差异，在产品设计上并不能完全被复制，加大了企业在产品设计和运营的成本。” 克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为。

　　亿翰智库上市房企研究中心主任张化东向记者指出，北京和上海面对的客群截然不同，上海以及周边城市的购房者偏重实用价值的思考，普遍关注户型、投资回报率、发展潜力等，以北京为代表的区域则更看重文化概念的包装。

录入编辑：李琪