新浪乐居讯(记者 邱瑟)7月9日，北京出现开发商促销新招——“保险房”。尽管开发商遮遮掩掩，但从 “0首付”、“团购房”再到“保险房”，开发商别出心裁的促销花样其实发出来的信号十分明确，楼市低迷，项目蓄客已经越来越艰难，随着去化艰难的进一步确立，业内判断三季度加入实质性降价通道的项目将会增多。

  “降价险”=9折买房？

  5月20日在北京首推“0首付”购房的珠江•四季悦城此番再度率先祭出“降价险”，在市场陷入深度观望下，开发商在“保价”基础上为增加购房人入市积极性可谓是费劲心机。

  7月9日，珠江地产旗下位于北京通州区的珠江•四季悦城宣布针对项目10号、12号楼共约600套房源推出“买房降价险”，即由珠江地产的兄弟公司珠江人保为购房人承担买房降价风险。购房人以9成房款买房，余下的10%作为保证金由客户保留，到约定的交房时间前4个月(2015年6月底)，如果房价没降，总房款的10%保证金再由购房者交给开发商；一旦降价，不论幅度多少，则有保险公司代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。

  珠江地产此举被指是噱头炒作而无真实惠。“首先，这只是一个营销猫腻。这种价格变动很难最后验证，即使价格出现再次下调，开发商也完全可以将部分类比房源锁定价格，以达到未降价的目的。”中原地产首席分析师张大伟指出，诸如“降价险”这类促销活动主要是因为市场降温导致，主要是为了吸引客户，增加其入市积极性并提高房价只涨不跌的信心。目前市场大部分项目去化放缓，直接降价容易导致前期客户纠纷，选择保值保证，可以在一定程度上提高项目热度。

  珠江地产营销总监刘芸岐不掩饰采取“降价险”促销刺激购房人信心增加入市积极性的目的，“我们能感受到客户的观望，这是全国市场的客观存在，我们希望通过这样的手段打动一部分人的观望，使更多犹豫的人出手，这就是我们的目的。”刘芸岐表示，“保险房”是珠江针对当下的特殊市场情况所作出的对冲反应，后期项目会不会继续合作“降价险”，要看后期项目的推售需求。

  据刘芸岐介绍，受“降价险”所保障的10号、12号楼约600套房源，还推出了1成首付活动，购房人只要付1成首付即可买房，而余下部分可延期至明年补齐。

  “我们是出于对项目信心的判断，客户担心房价跌，我们用降价险去解除他们的后顾之忧。说我们着急回款，真不是，这两栋楼一成首付也就能收回几千万，杯水车薪。”刘芸岐说。

  花样促销手段后的降价盘

  虽然从二季度以来市场不断发出楼市低迷、新盘蓄客难度大的信号，但截止目前，北京难见像首开常青藤这样直接干脆降价的楼盘。房价一直是楼市中最为敏感的要素，和低调涨价一样，开发商对降价同样讳莫如深，新浪乐居根据克而瑞数据，梳理了今年4月以来躲在 “0首付”、“万元房”、“团购房”甚至“保险房”后面的北京降价盘，而随着市场的观望的进一步加深，越来越多的楼盘已经不再讳言降价二字。

  4月，对市场反应敏感的万科延续刚刚开盘的万科橙平价开盘策略，旗下其他项目率先出现价格松动领跑北京。整个4月的时间，京投万科西华府、住总万科橙二期，金第万科金域东郡分别以不同程度的优惠开始抢跑，其中京投万科西华府、住总万科橙采取低预期开盘的方式，而金域东郡则由此前的3.5万/平直降至3万/平入市。随后，东亚印象台湖跟进，从预期2.6万/平毛坯房改成2.2万/平的精装房开盘；金隅旗下的自由购项目自由筑拿出一套78折房源促销；北京城建海梓府组织百人团购，价格从3.5万/平降至2.88万/平米出售。

  进入5月，位于通州的K2清水湾推出部分特价房，售价从此前的2.2万元/平降至1.7万/平甩卖；随后，金色漫香苑20多套尾房每平下跌5000元被媒体广泛关注；华业东方玫瑰以低于此前近3000元/平的价格入市取得了北京当前少有的9成去化成绩；而房山的世茂维拉则一举跌穿了2万元/平的均价。

  6月，市场观望形势进一步严峻，北京也随之出现更多的折扣房源，富力、首开、国瑞兴业等加入折扣卖房队伍，首开常青藤直降万元每平；富力飞常haos推出清盘特惠计划65折起售等。至此，北京项目进入了实质性的降价通道。

  在这个促销阵容不断加大的过程中，东亚新华由于旗下产品集中于北京今年去化压力最为严峻的刚需，在万科之后迅速做出了战略调整。据了解，其位于旧宫的东亚五环国际，以及去年卖地热门台湖的东亚尚品台湖、东亚印象台湖均于近期做出降价调整，其中东亚五环国际起价2.49万/平米，相比之前价格下调1成；东亚尚品台湖起价1.59万元/平米，相当于8折卖房；而住宅项目东亚印象台湖将推出团购活动，具体价格未知，但据内部人士透露优惠幅度非常之大，甚至接近一期开盘价格。

  企业的策略基于其对于当下市场走势的判断，东亚新华营销总监贾玉鹏对新浪乐居表示，他认为本轮北京楼市低迷态势最快也要到明年才能复苏，三季度加入以价换量的项目会增多，尤其是上市公司出于财报考虑，价格调整将更为明显。

  贾玉鹏说，公司此次调价是为了快速回款在一线城市拿地，但除了上述3个项目，旗下北京其他项目暂时不会加入价格调整。