新浪乐居讯 为解析购房心态、洞察楼市走势，开年伊始，乐居对上海各大焦点板块、热门楼盘进行地毯式探访，并于3月10日隆重推出《乐居羊年探春2015置业报告》。该报告基于专业、详实的数据分析，旨在新的一年为购房者提供更为精准的置业判断。

开发商篇：近七成看涨楼市 3月推盘高峰或伴涨价潮

为更精准了解开发商目前的心态，乐居探盘过程中一对一对话楼盘销售总监或者案场经理，并对其进行问卷调查。结果显示，66%开发商认为2015年上海房价将会出现稳步上扬甚至大涨的局面，24%开发商表示房价将在目前水平上保持较长一段时间。

值得关注的是，在参与调查的近百开发商中，没有人看跌2015年上海房价。“在政策放宽和地价提升的大形势下，未来一段时间内上海楼市整体价格走势将呈稳步上扬的趋势。”中海寰宇天下项目负责人表示。

对于今年的定价策略，45%的开发商表示，未来一段时间会有涨价计划；47%的开发商表示，会根据政策变化和市场走势对房价进行调整，仅有8%开发商表示不会涨价。其中，不少项目目前正酝酿涨价。“3月份价格会在合理的范围内有所提升，但是具体涨多少还得看市场的走势。”泰禾红御项目负责人表示。

 
有关推盘策略的调查显示，51%项目将在一季度开盘或加推，39%项目开盘时间待定，另有10%项目为去年12月和今年1月推出的新盘。同时，一季度推盘的项目中有接近六成将在3月份集中推出，预计届时上海楼市将迎来一波推盘高峰。

“根据我们的市调，3月不少开发商打算提价，大部分购房者年前已在看房，打算3月入手，春节期间我们这每天都有成交。3月我们也打算提价，明天开始会取消折扣。”朗诗未来街区项目负责人透露。

购房者篇：四成看涨后市 八成认为调控会松绑

针对购房者买房心态的调查，结合线下问卷和线上调查。结果显示，仅有四成购房者看涨今年上海房价，其中36.3%购房者认为房价将小幅上涨，6.1%购房者认为会大幅上涨，30.3%购房者看跌房价，还有24.5%购房者预测房价将保持平稳，另有2.9%购房者表示不好说。值得一提的是，几乎所有看涨的购房者均认为房价大涨的可能性不大，“现在房价已经这么高，再大涨没人买。”

 
对于今年是否有买房计划，38%购房者表示有，36.4%购房者没有，另有25.6%购房者处于观望期，将视市场行情决定是否买房。其中，71.4%购房者买房出于自住需求，11.6%购房者为了投资，9%购房者买房作为婚房，还有8%购房者出于其它需求而买房。

对于买房预算，超七成购房者买房预算低于300万，其中100万以下、100-200万、200-300万占比分别为16.7%、 32.8%、25.1%，还有17.5%购房者买房预算在300-500万之间，另有8%购房者预算在500万以上。

 
年前年后，楼市利好政策频出。对于今年的政策调控走势，近八成购房者认为会继续松绑，其中59.4%购房者表示尽管调控会松绑，但上海限购政策不会取消，另有18.8%购房者认为限购也会取消。还有21.8%购房者表示，2015上海调控不会松绑，将严格执行现有政策。

区域楼市情况概览

羊年探春：嘉定线

嘉定区作为刚需大区，近些年是上海区域成交的领跑者。2015年1月，嘉定商品住宅成交面积为11.13万平方米，位列上海各区域成交面积榜首，这是嘉定区继2014年以154.4万平米的成交面积称冠各区之后又一次获得销冠。而嘉定新城主城区作为嘉定区的政治、经济、文化中心，理所应当的成为板块成交中的老大。

目前嘉定新城板块的楼盘基本上是沿着11号线的延伸建造的，鳞次栉比的楼盘小区中，基本上所有的楼盘都是以刚需为导向，版块内曾出现旭辉、龙湖等房产开盘即“日光”的现象。相反，改善型产品市场较差，大面积房源不太受欢迎。



羊年探春：奉贤线

乐居探春得知，在2014年，奉贤南桥及海湾板块几大品牌楼盘价格基本保持稳定，即使有的楼盘低开高走，价格上调的幅度也不是不大。整个区域房价的分水岭则是出现在2013年，期间伴随着中粮南桥半岛的入市，房价出现大幅上涨，逐步突破20000元/平米，之后，合景、中环、苏宁、金辉、汤臣等开发的楼盘也开始集中入市，房价目前基本稳定在22000元/平米上下。不过，南桥楼盘几乎全部以刚需户型为主导，同质化现象开始逐步上升。

南桥新城乃至整个奉贤区域房源多为区域内部居民消化，本地购房需求长期存在也导致了南桥新城的热度居高不下。探春得知，奉贤线上楼盘普遍表示会上调价格，上调动作以直接涨价和缩减优惠力度两个方式来体现。



羊年探春：浦东线

浦东新区作为上海第一大行政区，在近年来受到了上海政府乃至国家的高度重视。自由贸易区、迪士尼乐园、陆家嘴国际金融中心等使得浦东新区成为了国际经济政治文化中心。浦东楼市在一定程度上是上海板块楼市中升值潜力最高的一个，原先较高的房价也在放宽房贷政策、央行降准等一系列措施刺激下，变得较为购房者接受。

2014年末国家自贸区扩围，浦东新区更多板块纳入自贸区范围内，15年底16年初迪士尼乐园的开园将进一步推到了浦东楼市的成交。区域内大多数为高端精致楼盘，无论从品质上还是均价上都有较大优势。无论从板块升值潜力还是房屋购买力，浦东新区都是未来一段时间内购房者的首选。



羊年探春：青浦线

乐居探春得知，青浦区受轨交17号线规划填补轨道交通在本市西部区域的空白，使青浦新城居民出行不便的劣势得以改善。受此影响青浦新城新房市场一直呈上升趋势，以往区域房价在17000-18000元/平米左右徘徊，因地铁和大虹桥规划的利好，使得区域内楼盘价格一举突破20000元/平米大关。据了解，目前板块内多数楼盘报价已达20000-26000元/平米之间，整体涨幅最高达30%左右，成为郊环涨幅最快的区域之一。

青浦区域房源以刚需为主导。多为区域内及周边区域居民消化。伴随区域规划利好刚需置业长期存在，也导致了青浦区域热度居高不下。再者，青浦新城知名开发商聚集，产品品质逐年提升，也成为房价上涨的一大动力。



羊年探春：宝山线

据乐居探春得到消息，宝山受制于位置且环境等问题，宝山一直是上海楼市的价格洼池。伴随着宝山向旅游城区的转型，以及宝钢的搬迁。这对于改变宝山居住环境来说将是一大利好消息。加上近些年品牌开发商的不断入驻，区域内住房价格也不断得到提升，迎着楼市回暖目前正是购房者入市比较好的时机。

宝山房源以刚需性为主。多为区域内及周边区域居民消化。伴随着宝山区域转型刚需置业需求长期存在，也导致了宝山区域的热度居高不下。探春当日虽然天气是雨中夹着冰雹，但宝山一些售楼处仍有不少购房者在咨询房源信息。开发商表示，后市区域内房价走势平稳，价格调整会顺应市场。



羊年探春：松江线

新年首月，松江全区楼市成交1500余套房源，居全市第七，日均成交量在50套左右。其中，多个楼盘于去年底相继开盘，为新年成交走高打下基础，且刚需户型仍是成交大军中的主力。在不久前出炉的今年1月上海商品住宅成交面积TOP10榜单中，位于松江泗泾板块的新盘法兰西世家以月成交156套、14208 平方米的总成绩位居榜首，成为新年楼市黑马。此外，榜单中还有同样位于泗泾的新盘金地自在城三期。

从销售面积看，2014年全区新建商品房销售面积182.69万平方米，比上年同期下降8.1%。从销售金额看，新建商品房实现销售额285.8亿元，比上年同期下降5.6%。新建商品房销售面积、销售额的同步回落表明楼市正在回归理性，迈入调整新常态。



羊年探春：闵行线

乐居在探春中得知，闵行土地供应严重不足，在2014年一年中仅颛桥有出让过一副普通商品房用地，其余都是动迁安置住房、商业或者工业用地。 而区域内在售楼盘主要为高端楼盘，受政策、价格等因素影响，去化速度较慢，这种楼市格局或将持续维持几年。偶有少量的刚需新盘入市，为普通购房者入驻闵行高端板块提供了可能，这种楼盘也都有着良好的成交，马桥的万科城夺取2014商品住宅成交面积榜单第一名就是很好的证明。

闵行作为一个城市建设已经相对成熟的区域，房价缺失很大的外部利好推动。加之，区域高端楼盘房价已经高企，稳中有升将是基本格调。目前，区域高端楼盘卖一套少一套的稀缺性，是很多楼盘的卖点或涨价说辞。



羊年探春：中心城区

上海市区楼盘2014年成交均价总体呈上涨趋势，下半年受系列楼市利好政策影响，成交面积也出现了翘尾现象。由于市区产品总价高，上千万的豪宅受限购影响去化较慢。有销售直言：“最大的不利好就是限购，如果限购放松，销量可以上涨20%-30%。”对于今年的楼市，不少开发商认为会比较平稳，房价会小幅回升。

上海中心城区的楼盘依托便利的交通和成熟的配套，使得区域内的项目均价相对较高。虽然市区的楼盘大多为高档住宅，但是也有不少小户型的房源。目前市区内在售的刚需小户型公寓主要集中在黄浦、长宁、闸北、普陀等区域。由于普陀区地跨内环至外环，所以区域内的产品也会有较大差别，价格差异较大。

如有购房问题请拨打热线：400-606-6969