今年3月的北京楼市，并未像往年同期那般火爆。

  据亚豪机构数据显示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交套数、成交面积同比分别下跌64%、61%，基本回落到两年前 “加强版限购令”出台后的市场水平。

  值得一提的是，市场中明显出现刚需与中高端市场出现了明显的分化。分析认为，自住型商品房“分流”了刚需客户，却给改善型住房带来了更多机遇。而这也符合政府“低端有保障、中端有供给、高端有市场”多层次住房供应体系的初衷。

  被“分流”的刚需

  上周北京市场共有6个项目开盘，其中地处房山长阳板块的首创•新悦都以21800元/平米的相对低价入市， 750套房源，以接近1:4的供需差获得了售罄。

  而不可忽视的是，首创•新悦都的热销与其低价优势密不可分，据媒体报道称，还有多个刚需项目将进行价格调整。

  市场预期为何发生了改变？亚豪机构副总经理任启鑫认为，人民币贬值，热钱外流，资产价格上涨趋势受阻，房企融资成本提高，多地出现降价现象，都在加深购房者对市场的疑虑和观望情绪。

  不过，自住型商品房对刚需项目客户群进行了“分流”，被认为是造成市场低迷的直接原因。“有资格的刚需购房者，肯定会去申请价格更合适的自住型商品房，而对普通商品房持观望态度，商品房蓄客难度加大。”一位有丰富操盘经验的业内人士告诉记者。

  目前北京市已有3个自住型商品房项目开始接受资格申报，其中首个项目恒大御景湾供应量仅2000套，而最终约有7万组家庭到现场办理了审核，其求供比例接近35：1。据记者粗略统计，截止目前北京共有37个自住商品房地块。

  中高端市场依然被看好

  而自住型商品的崛起，却给中高端市场带来了更多机遇。据亚豪机构统计数据显示，3月以来，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达8个，占比高达40%，远高于今年前2个月25%的占比。且开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%。

  事实上，“京七条”刚颁布不久后，融创北京公司副总经理楼艳青在接受新华网采访时就曾表示，自主性商品房对市场的影响具有两面性，一方面通过自住型商品房保障了刚需市场的供应，另一方面，真正的商品房土地变相的减少，这就会导致高端住宅市场供需失衡，意味着高端商品房将日渐稀缺。

  市场的表现也同样如此。位于亚奥板块的亚奥•金茂悦开盘入市受到了热烈追捧。据悉，当天有400余人到场，推出房源迅速一抢而空。

  而亦庄金茂悦三期也于3月29日开盘入市，当天200余组客户到场抢购，场面十分火爆，延续了热销势头，本次主推130—170㎡的3.5居。此前项目开放188平4.5居样板间，当天便吸引了千人到场。据工作人员介绍，客户对于金茂的品牌与产品都十分认可。这些都从侧面体现了高端市场强劲的生命力。

  对此，亚豪机构高姗认为，刚需盘蔓延的“平价跑量”现象将令今年房企的整体利润率进一步摊薄，对比之下，客户对于改善产品的更加注重品牌、品质的追求，中高端住宅产品的升值预期、改善型购房需求的稳定释放，促使中高端产品成为房企获取高利润的主要领域，其价格也将保持坚挺。