广州市房地产中介协会、合富置业等机构近日发布了4月广州二手楼市分析报告：中心六区中介促成的二手房源放盘价环比降5.18%，白云、花都、番禺 等外围及近郊片区二手房价格出现小幅回落。租金上涨与二手房价格回调形成了对比，据合富标准指数监测，4月广州住宅平均成交租金为48.6元/平方米· 月，环比3月上涨4.6%，同比2013年4月份上涨10.4%。

  二手房成交天河北板块最活跃

  广州市房地产中介协会提供的数据显示，上月，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%。

  值 得注意的是，上月中心六区中介促成的二手房源放盘价为18141元/平方米，下降5.18%。广州市房地产中介协会分析，第一季度大多数业主调高放盘价试 水市场；第二季度受贷款收紧及利率上浮的因素影响，市场成交受到压制，急需资金的业主开始下调心理价位，希望以价换量快速回笼资金，造成放盘价有一定幅度 下调。

  广州市房地产中介协会表示，二手楼市并未出现如外界预期的小阳春，原因主要是一手楼市的较大幅度促销抽离了二手市场的一部分需求，同时信贷收紧、利率上浮及“穗六条”影响买家入市。买卖双方对后市观望情绪普遍较浓，举棋不定。

  该 协会还归纳了中心六区中介促成二手住宅的十大活跃板块。从这十大热门成交板块来看，天河北板块凭借优越的交通配套及商务环境，成交领先全市。白云区的成交 最为畅旺，占据了十大热门板块的四席即同德围—罗冲围、机场路、同和和白云大道。海珠区的南洲和工业大道板块成交也十分活跃。

  预计下半年交投筑底回升

  合 富置业的报告则显示，4月，二手房业主心态大致平稳，大部分叫价坚挺，议价空间不大，部分转售为租。不过，小部分业主小幅回调叫价，高位出货意愿增强，如 急于“卖一买一”、个别贵价和大面积单位、要求一次性付款的业主等。也有个别物业较多的业主，小幅降价出货，以优化资产理财结构。据悉，小幅下调放盘价的 单位既有天河、越秀、海珠、原荔湾等市区核心地段的物业，也有番禺、花都、白云等外围及近郊区域成熟地段的较优质单位，这与过往地段稍偏的物业率先让价有 所不同。

  报告显示，价格小幅回调的个别板块主要集中在白云、花都、番禺等外围及近郊片区，如白云的机场西—广园板块、黄石—广花板块；番禺区的华南板块以及花都区。此外，天河的东圃板块受萝岗新盘分流的影响较大，二手价格略有回调。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示，鉴于目前一线城市整体经济仍以走稳为主，城镇化进程持续、刚性购房需求依然庞大的宏观环境未有实质性变化，加上政策走向大致明晰，调控信号不算强烈等因素，预计2014年下半年，广州二手住宅交投筑底回升的机会仍较大。

  他表示，受楼价仍然高企以及房贷收紧的影响，放量的可能性不高，以刚性首置和首改需求的正常释放为主。价格方面，由于市场渐趋理性和不少买家支付瓶颈，价格大幅走高的可能性不高，预计下半年广州二手楼价将会阶段性合理小幅调整后逐渐企稳。

  住宅租金涨至48.6元/平方米·月

  租 金价格的水涨船高与二手房价格的回调形成了鲜明的对比。合富置业的报告指出，4月份是租赁市场的季节性淡季，广州二手住宅的租赁宗数同比2013年4月份 有所减少，大致与2013年四季度相当。价格方面，据合富标准指数监测，2014年4月广州住宅平均成交租金为48.6元/平方米·月，环比3月上涨 4.6%，同比2013年4月份上涨10.4%。

  报告分析，平均成交租金上涨主要是受结构性的影响较大，据悉，上月转售为租的优质 物业有所增多，而这部分租金较高的租盘，被部分受“三年社保政策”影响而暂时无法入市的“准买家”快速消化。调查显示，海珠区西部的江南西、工业大道，番 禺的华南、洛溪板块以及天河区的天河中心片区等，租金均出现一定幅度上涨，涨幅在100—300元不等。不过，统计发现，也有部分区域的租金走稳，如白 云、原芳村、花都、原黄埔等外围及近郊片区。

  火爆的二手车位成交与下滑的二手房成交形成鲜明对比。广州市房地产中介协会表示，4月 中心六区中介促成的二手车位物业的新增放盘面积与签约面积均为0.11万平方米，成交量环比大涨18%。3月份广州市物价局公布《广州市优化调整停车场差 别化收费方案》，住宅停车费涨幅或将达300%，该调整方案引起了连续两个月的成交量大涨，预计未来一段时间车位物业成交仍会处于高位。