新浪乐居西安记者 曹萍/文

  2013年，房地产行业一篇靓丽，各家的销售数据不断被刷新，千亿房企也扩容至7家。但2014年的开局正值蛇年岁末，从市场反馈来看，1月前2周，西安楼市成交颇为低迷。有机构数据显示，近期，西安房地产市场在推盘锐减外，解筹率也仅有50%。

  是持续3个月的行业大整顿导致开发商谨慎推盘？还是年末推出的优惠不够给力？对此，新浪乐居对西安房地产最近3个月的市场做了一番调查。

  刚需成交下降

  克而瑞西安公司统计数据显示，去年11-12月，西安商品房住宅成交面积都呈现环比上涨的趋势，涨幅分别为38.93%和24.8%。从具体项目成交来看，刚需类的项目依然是主力，但成交套数在下滑，而高端项目的成交却在1月猛涨。

  新浪乐居调查显示，曲江某别墅项目在去年11月、12月成交量仅为1套，而截至1月20日，该项目1月的成交量已经飙升至7套。据悉，该项目在12月底新推出一栋楼，户型为220-240平米小高层，蓄客近30组，解筹率为25%。

  而城北某项目的主力户型为90-139平米，及少量的180平米户型，成交量近三个月呈现下滑趋势，就目前而言，1月的成交量很难突破上个月。

  因此，克而瑞西安机构称，从成交表现来看，西安商品房成交量在11月突现翘尾，12月呈持续上涨趋势。年底城改项目集中备案、企业冲击业绩等是支撑西安市场保持在百万方主因，但价格大幅下滑或成刺激销售的重要因素。

  据悉，年底为了冲击年度目标，部分项目采取以价换量的操盘思路，"特价房"、"一口价"等营销手法再现江湖。城东御锦城V青年降价500-600元/平米，城北首创·漫香郡花园洋房从8700元/平米均价降至8300元/平米，恒大御景精装项目则5780元/平米起价。

  冷清的年关楼市

  考虑到西安对无证售房为期三个月的专项整治，西安的推盘以新盘和老盘新开为主，且全部为五证齐全的楼盘。而且，相对前期而言推盘量骤降，多周都出现了零开盘的现象，在年底，受开发商销售回款以及年终任务的影响，在后三个月，部分开发商甚至推出了较大的优惠，大胆放量，甚至成本价入市。

  "从产品类型来看，新推项目还是以刚需为主，户型以70-80的小两房，90-100的小三房和110-120的改善性产品居多。"美城机构分析师董生如此说。

  不过，虽然开发商在大力促销，但从历年的成交情况来看，春节前，开发商的营销着力点在于年终总结和来年推盘计划，主力产品则基本上会在节后释放，这也就导致了春节期间成交量的惨淡。

  与此同时，作为资金需求量较大的产品，购房者在节前购房的欲望也相对价低，一方面受开发商推货节奏的限制，另一方面受销售季节的影响，共同造成了春节前后市场层面的冷清局面。

  克尔瑞西安机构分析称，虽然去年年底西安商品房的成交量一度攀升，且环比涨幅近40%，但这并非市场情况真实反映。因为，近几年多数房企利用11月、12月加快购房客户的合同签订流程，冲击年度业绩的现象越发明显。

  第二，无证售房风波给西安房地产市场带来地震，为避免影响房地产行业大幅波动，政府采取加快预售证审批等一系列手段，导致最后两个月一批城改项目取得预售许可证，集中备案对成交量的攀升有明显的影响。

  第三，从统计数据来看，2014年1月市场整体表现为案场上客量减少，成交情况持续走低，客户转换率也开始回落，市场出现一定疲态。这种情况在创典全程2014年的周报里表现地尤为明显。

  西安楼市展望

  对于2013年楼市，美城机构首席分析师董生指出，虽然去年年底，西安房价出现了小幅下滑，但并没有大的波动。从2013年整年来讲，当年的房价涨幅仅有3%不到，涨幅创下了近几年的新低。

  董生认为，"这主要归结于四个方面：一是调控后的市场成交主力以刚需为主，而刚需对于价格的带动效用本身较弱；第二，就整个市场而言，西安仍处于供大于求的态势，房价大涨的动力不足。"

  第三，年底保障房和城改项目集中备案以部分新盘的低价入市，这在一定程度上拉低了市场的均价；第四，受宏观调控以及无证风波的影响，市场层面的观望情绪仍旧很浓，购房者对于价格的敏感程度还是很强。"

  但从市场层面而言，西安的房地产市场还是健康的，市场依然比较理性，房价大幅上涨的可能性基本不存在。不过，鉴于丝绸之路经济带的提出以及西咸新区的获批，西安市的城市格局以及辐射力将会得到增强，预计2014年的房价还是以平稳上涨为主。他分析道。

  关于西安市场，早在1月19日，天朗控股集团董事长孙茵在接受新浪乐居采访时就曾指出，无证售房事件对天朗的影响并不大，因为天朗仅涉及一个城改项目。但这场为期3个月的整顿，势必会整肃行业环境，促进整个房地产行业健康发展，尤其是城改项目。

  亦有机构分析称，去年11月西安商品房新增供应面积205.5万平，在全年整体表现中处于高位。大量供应及促销使得购房者可选择余地扩大，以及对项目性价比要求的提高，令今年市场销售竞争加剧。

  肖晓、贾蓉对本文亦有贡献