大连二手房成交价跌回4年前

市内四区均价为10420元/平；在售房源达5万套，为10年来最高

“绷”了近一年的大连二手房市场终于宽松下来。 12月上半月，大连二手房成交量环比增长了11%，学区房销售成为带动二手房市场主力。与此同时，新建商品房市场的大规模促销直接影响了二手房市场定价。上半月，大连二手房价格环比下跌了4.11%。 二手房交易均价3个月下跌5%—6%

19日，国家统计局公布了对70个大中城市二手房市场的价格变动监测情况。数据显示，11月大连二手房价格继续环比、同比双降——环比跌了0.5%，同比跌幅达4.3%。

这组监测数据和大连本地房地产中介方面的市场实时反馈基本一致。根据大连好旺角方面的数据，11月、12月大连二手房价格持续处于“洼地”。 12月上半月，全市二手房成交均价大幅下降至9677元/平方米，环比下跌4.11%。其中市内四区均价为10420元/平方米，环比下跌2.95%；开发区均价为6763元/平，环比降9.9%。“年初以来，大连二手房价格累计降幅至少在10%以上。 ”大连好旺角区域经理安辉告诉记者，今年3月份开始，虽然有刚需、学区房等市场需求支持，二手房市场仍陷入了量价齐跌的情况。不过，价格明显出现下降是自7月开始。从7月到9月这3个月以来，二手房交易均价累计下跌了5%—6%。目前大连二手房均价回归万元以内，已经相当于2010年的水平了。

国家统计局的监测数字也证明了这个判断。和2010年同期相比，11月大连二手房成交价格仅有3.2%的涨幅。

11月份之前，大连市内二手房成交量一直处于低谷期。开发商会根据市场趋势及时降价促销，而二手房定价权掌握在房东手中，尽管行情不好，愿意降价的仍较少。不过在央行松贷、降息两次强刺激都没有对楼市起到明显带动之后，二手房业主终于绷不住了。每年的12月份都是二手房市场的传统淡季，今年却不同于以往：好旺角房屋统计数据显示，12月上半月，大连地区二手房成交量增幅达11%，这个增长幅度在全年都是少见的。

大连链家地产经纪管理部对成交客户的购房动机分析显示，11月首次购房的客户占比继续下降，成交占比42%，基本处于今年以来的最低值。但学区房的购房需求则有比较大的上涨，占比为20%。目前，学区房成交已经连续两个月上涨，已经有很多家长为了孩子将来能进入名校就读准备开始购买学区房了。 一小区房源均价一年每平降了1550元

多数一手楼盘现在仍为冲击2014全年的业绩目标而继续“以价换量”。对于二手房业主来说，虽然成交量有所放大，但目前市场的高库存量与一手房低价销售的双重竞争压力并未减小。

从今年下半年开始，新房市场开始频频低价出货走量，直接影响到二手房定价。“去年甘井子区一个入住2年左右的小区挂牌价一般会在9500元/平方米—12000元 /平方米，均价为10750元/平方米。 ”大连山东路附近一家二手房中介门店的工作人员告诉记者，今年该小区周边有两个楼盘开盘，起推价仅在8000元/平左右。这样的比较直接压下了二手房的报价，前述小区的房源挂牌均价立刻降到了9200元/平以下。

对于二手房源来说，一般来说有配套设施完善，教育、医疗、购物以及交通都十分便利的优势，但也有相对老旧吵闹、物业被用作商用、议价空间较小等劣势，因此，不少大连地区改善型客户在选择二手房本来就非常犹豫。而目前本市二手房客户对价格非常敏感，因此，与新盘价格接近、甚至高出一截的二手房渐渐失去竞争优势。

好旺角统计数据显示，目前大连库存二手房源量已经超过10万套，按照近两个月平均1500套的月成交量来看，消化目前库存需要很长一段时间。成交周期延长给业主带来变现压力巨大，只有有竞争力的报价才有可能顺利成交，因此也促使二手房房主主动对价格进行下调。 观察 2000年之前二手房议价空间最大

值得注意的是，在同样的户型和位置等条件下，年代成为决定二手房是否好卖的关键。一家中介公司负责人说，目前大连地区2000年以前的房子最不好卖。虽然这部分房源价格偏低，但仍然乏人问津。今年的市场条件下，这部分房源的议价空间是最大的。

可以说，现在大连的房地产市场真正进入到买方市场，除非位于学区或市内商圈核心位置，否则“老房子”贬值率相当高。从大连二手房整体市场情况看，约有30%的有改善性需求的购房者需要卖掉“老房子”来充实购买新房子的首付款，但现在，他们想要卖掉“老房子”，恐怕要低于市场平均售价的5%—10%时，才可能实现短期内成交。 在售二手房量10年来最多

大连好旺角方面提供的统计数据显示，经过近一年的积累，目前大连市在售的二手房量已经超过了5万套，是十多年来的最高点。

存量房源的增加，一方面增加了二手房购房者的选择空间，另一方面也在一定程度上抑制了二手房均价的持续增长。大连一家二手房中介公司提供的统计数据显示，上周，市内四区二手房成交均价比去年同期下降幅度超过了5%。房价的回落也刺激了更多房主主动售房，造成市场上房源量持续增长。房源量的增长，客户的选择空间增大，购房者也更容易找到合适的二手房，带动了成交量的增加。

记者苏琳