总价200万元，是买龙岗坪山的低价新盘，还是入手原关内老龄的平价二手房？记者近日走访获悉，大多数刚需置业者仍然偏爱前者。以“时间换空间”的楼市法则固然有理，然而在新的市场环境下，原关内的平价二手房也有越来越多的入手理由。对于刚需而言，“舍近求远”未必是上策。

　　房子越买越远 刚需带旺远郊新盘

　　上个月，不少原关外均价在1万～2万元的新盘销售火爆。位于坪山新区的六和城以均价14000元/平方米火爆开盘；龙岗的刚需大盘中骏四季阳光更是以均价12000元/平方米左右，首推开盘当天全部售罄，在深圳再现“日光”。

　　刚需客户群体，多以急于结婚置业、城市年轻白领以及改善型住房等人群为核心。他们一方面对购房的需求极为迫切，另一方面也要考虑价格在承受范围之内。原关内新房普遍4万元以上的单价，显然让刚需难以接受。

　　可是与项目价格相比，远郊新盘的距离就不那么有亲和力。中骏四季阳光位置接近坑梓，即使是距离地铁三号线终端的双龙站也有5公里的距离；而位于坪山新区的六和城，距离深圳中心福田区近50公里，开车需要1个多小时。

　　大多数刚需客又是原关内工作，如果选择住在远郊居住的话，考虑到居住地离工作地的交通问题和时间成本，距离则成了不得不面对的问题。

　　何小姐是一位在福田上班，住在布吉的白领。她给记者算了一笔每日出行的交通账，花在路上的时间就有3个小时。“坐地铁的话每天来回就得十多块，钱倒是其次，就是每次把时间都浪费在路上了。”

　　尽管如此遥远的距离，还是难以阻挡刚需客的购买热情。“同等价位下，在原关内只能买楼龄达二三十年的二手房，而且房子面积又没有原关外的大，比较之下，还是原关外的新房价格比较满意。” 一位置业者说道，“而且现在虽然距离远，但随着城市交通的改善，我认为原关外的配套也会慢慢改善的。”

　　此外，还有置业者看重的远郊物业的升值潜力。在采访中，一些置业者们表示，因为是首次置业预算不高，在原关内高价下，只能选择在原关外买。“一万多的价格，升值潜力大，就算跌也很有限。”

　　原关内平价二手房

　　成熟地段兼租金回报

　　根据中联精准指数报告，上个月深圳二手房成交均价为28077元/平方米。而原关内很多二手房房价，也没有想象中的那么高。其实在原关内中心地方，比如罗湖、梅林、八卦岭等等片区，都存在很多均价在2万上下，总价低于200万元的二手房。这些二手房位于市中心，交通便利、周边配套成熟、价格预算都十分吻合刚需客的置业要求。

　　因此，除了大部分扎堆原关外置业的刚需客，还有一部分刚需客们把目光投向了原关内的二手房。“原关外的新房虽然价格合适，但是原关外毕竟交通、配套均是硬伤。” 有置业者如是说。

　　而公共设施配套上的不足也让居民进一步感受到原关外和原关内的巨大差别。原关外的配套升级还是需要时间的，而原关内的配套各方面都已经成熟了，虽然两者价格相当，但配套却相去甚远。

　　“原关外一些所谓利好的消息不知道什么时候能够实现，而在同等价位上，原关外的房子又比较偏远，在这种情况下选择二手房比较稳定，而且也更具保值性”。江先生去年在罗湖区以均价2万元购买一套二手房，因为带有稳定租约，现在并没有马上入住。

　　以江先生为例，江先生在罗湖区购买的二手房，购买时还有租客在住，每个月又能收回2500元租金。带稳定租约，无疑又给二手房多了一重附加值，买下这样的二手房等于马上有现金流的回报，回报率也就更高。

　　新旧还是保值

　　刚需置业究竟看重啥？

　　在深圳高房价下，不少购房者碍于自己购买力有限，只好在原关内的二手房和远郊的新房之间进行抉择。按照“时间换空间”的楼市传统逻辑，居住在市中心，上班工作及生活配套都比较丰富，生活起来也更为方便，但是却要忍受相对狭窄的生活居住空间；另一方面，住在离市区较远的地方，又要忍受每天路上耗费的时间，但是生活空间会相对宽敞和舒适。

　　作为刚需一族，他们会怎么选呢？记者随机采访了一群刚需客户，在调查中发现大多数没有经验的置业者往往会选择购买原关外的新房。在同等价位的选择上，情感因素、升值空间是他们提到的重要原因。

　　相反有过置业经验或者是对楼市更为熟悉的置业者，更青睐原关内的平价二手房。在他们看来，除了各项配套外，原关内的城市区域价值也是优势。“房产本身只是消耗品，升值是土地价值。”

　　在实际购房中，也不乏原本意在二手房的刚需客倒戈远郊新盘。相较于二手房缺乏各种宣传，新盘样板房、楼书各种宣传物料齐全，开发商使出各种营销手段，很容易带动摇一部分刚需客购买二手房的决心。

　　观点链接

　　房地内参创始人 尹香武（半求）

　　重要的还是地段

　　对首次置业者来说，重要的不是房子的新和旧，而是地段。

　　原关内可供挑选的二手房比较少，挑选余地小；而很多二手房建成时间较早，档次比较低；相比于新房由开发商办好交房手续，二手房过户办理手续麻烦，也比较费事费力。多重原因之下，很多人就选择了原关外的二手房。

　　但是由于深圳本身处于东西发展不平衡的状态，刚需客们首次置业还是要看地段，即使是在原关外购买，也应对不同地段进行区分，再做出选择。

　　中联地产二手房研究总经理

　　肖小平：

　　置业避免过多个人喜好

　　相较于内地，深圳刚需客的“新房情结”其实不重。之所以大家愿意跑到远郊买新房，我只能说他们“太没有想象空间了。”

　　在深圳，刚需客们由于预算不高，开始的时候都会选择去看二手房。在看房的过程中，发现二手房与自己的心理预期差距太大。楼龄老旧，单体楼，没有配社区，再加上业主很少愿意对出售的二手房进行新装修。而原关外新房有样板房、有售房资料。对比之下，买房者心理产生落差就会转投原关外的新房。

　　原关内的很多配套都是现成的，而原关外所有的利好都需要时间来兑现，不过具体怎么选择，还是要根据个人情况。

　　从自住的角度来看，无论是原关内二手房还是原关外新房都要尽量避免过多考虑个人喜好，应该多从客观角度分析，要根据自己的工作需要和强度、生活圈子、家庭结构来就近选择购房地点；而从投资的角度上看，原关外升值空间大，原关内比较稳定、回报率高。

　　美联物业全国研究中心主任

　　何倩茹

　　同等条件下学位成卖点

　　原关外之所以能吸引很多刚需客置业，首先在二手房和新房的比较上，原关外的新房无论从户型设计，还是社区配套上都表现出更多的优势，而在同等价位的可选择的二手房，往往又是楼龄较老，甚至是没有配备社区的单体楼，这样整个居住的环境对比下，原关外的新房对置业者就更有吸引力了。

　　同等条件下，学位房一定会被优先考虑。目前，很多原关外的新房都喊出了“自带学位”的口号，引入一大批优质名校，这就吸引了部分刚需客选择到原关外置业。

　　而随着地铁的交通网络的完善和城市边缘越来越模糊，原关外距离远的劣势将会被越来越淡化，发展前景越来越被看好，这是刚需客选择原关外置业的重要原因。

　　相关链接

　　原关内总价

　　200万元以内

　　二手房哪里找

　　盐田

　　●盐田后方片区、沙头角

　　●特点：部分每平方米单价低于2万元

　　南山

　　●南头片区、南油片区、月亮湾片区

　　●特点：面积段小，单价也不贵。

　　罗湖

　　●布心片区、莲塘片区、文华新秀片区、春风路片区、火车站片区、凤凰片区、宝安南片区、洪湖片区

　　●特点：单价普遍在1.8万～3万元之间，不少物业的租金回报率在3%以上。

　　福田

　　●皇岗片区、区委片区、岗厦片区

　　●特点：面积多在60平方米以下。

　　●保税区片区、海滨广场片区、梅林片区、

　　●特点：单价相对偏低。

　　（以上片区信息由深圳中原地产提供）