被视作楼市调控利器的住房限购政策，其退出速度之快超出了预期。全国46个限购城市超过30个调整政策，近八成城市取消限购是否说明救市行为升级?房价会如何走?

　　8月13日，央视财经频道《午后财经》节目中，央视财经评论员、单仁资讯集团董事长单仁表示，取消限购不意味着房价飞涨，房地产市场回归到供需关系的本质。

　　他认为，中央管控房地产市场要精细化，分级管控;地方政府需要找到新的利润增长点，发力扶持本地的大量税源，赢得改革的空间和时间。

　　一、解析限购退出原因

　　自从6月26日呼和浩特宣布取消住房限购政策之后，解除限购渐成风潮。近日合肥、太原等城市加入这一行列。据不完全统计，截至目前，已有36个城市在限购方面有不同程度的松动。目前只剩北上广深、南京等10个城市仍未放开。值得关注的是，有一些“非限购”城市也加入了“救市”行列。

　　限购政策的退出速度之快超出了预期，楼市不振显然超出了地方政府、银行、开发商等相关利益方的承受限度。业内人士认为，地方政府解除限购的根本原因，主要在于土地财政的萎缩与债务偿还的压力。

　　财经评论员叶檀指出，房地产与中国经济血肉相连，中国经济对其的依赖是“深度上瘾”。取消限购显然是“戒毒”过程中的一次反弹。

　　“今天的释放是回归市场的行为，还原市场本身的供需关系”。单仁表示，房产限购是政府管控的行政行为，但房地产首先是市场，必须尊重市场规律——价格取决于供求关系，所以房价下跌一方面是因为供应量过大，库存积压，小地产商回笼资金愿望强烈导致抛售，使得房地产市场风声鹤唳;另一方面，用户购买愿望取决于价格预期。

　　但单仁也强调，房地产市场但非一般市场，必须有管控。房价下跌会影响诸多方面，比如影响开发商拿地积极性，进而影响到地方财政收入的安全。

　　二、限购真的抑制房价了吗?

　　限购松绑后，一些城市的房地产成交量确实取得了“立竿见影”的回暖，更多取消限购的城市的成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。

　　对于解限后房价的走势，单仁与叶檀一致认为，取消限购不一定房价飞涨。

　　他们分析，在限购的过程中，“一刀切”误伤了刚需，有些刚需也被压制住了。郑州等城市的回暖数据，有可能是限购压制的刚需的短期释放，不一定是可靠的需求数据。

　　单仁进一步分析：

　　1、放松限购后，短期内房价不会有很大反应，如果供需慢慢平衡，有了上升预期，购买能力的人进入市场;

　　2、银行也要考虑，如果房价继续下跌，也要考虑放贷和利率的安全性。

　　“我们看到，即使有限购，房价还是在涨”。单仁质疑限购降房价的功效。

　　事实上，限购和房价的关系不是那么密切。

　　购房者入市要同时满足三个条件：

　　1、资格(与限购有关) 2、购买力 3、意向，可见限购只解决一个环节。

　　单仁表示，除去考虑政府、供需关系和资金这些因素，重要的是买卖双方的博弈，消费者的入市跟预期有关，预期涨价刺激了疯狂入市，预期变盘大家反而冷静。

　　一些地方政府开始意识到，激活楼市仅放开限购收效甚微，于是开始寻求其他方式如，调整公积金贷款、放宽落户条件以及减免税费等。

　　三、转型和“救市”如何平衡?

　　房价居高不下，库存不断增加，预期出现变化，信贷收紧，房地产市场出现了一些调整，地方政府偿债能力出现问题，推出救市举措。这就带来了一个两难局面——“救市”如果成功，地方政府对房地产仍然有依赖性，永远无法“戒毒”;如果不成功，多重利益受损能否承受?房地产绑架经济的状态如何摆脱?

　　叶檀并不赞同“救市”说，她认为“现在政府学聪明了，这次取消限购是给个垫子，短期内救市，让房价掉下来稳一稳，争取转型时间”。

　　单仁也表示，楼市调控是利益主体间的博弈，地方政府想救市，借助高地价保财政收入;中央想控房价保民生，不能把房地产一下子“掐死”，同时不想又放开让民怨沸腾，希望楼市调控“软着陆”。

　　自1998年市场化改革以来，楼市之所以弊病丛生、问题重重，政府行政干预过多脱不了干系。

　　单仁建议，楼市行政调控应更多回归市场，取消限购限贷，恢复房地产市场本身的活力。

　　他认为，政府管控房地产市场要精细化，分级管控;把刚需，升级换房，商业投资这几类分开考虑。

　　首先，刚需房要严控，从房价、税收等方面着手保证市场平稳;

　　其次，大面积住房应该放开，有钱就有资格买，这对刺激国内市场有好处。

　　“房地产市场不是铁板一块，住房性需求，旅游地产、养老地产都会有分化。”

　　地方政府方面需要找到新的利润增长点，赢得改革的空间和时间。单仁建议，地方需要发力扶持本地的大量税源，房产税远水解不了近渴。政府回归本职，致力于改善环境，鼓励中小企业创业，促进本地经济转型。

　　“比如深圳市政府在促进电商转型上，过去只是给企业资金支持，现在托付给基金管控，有效率地推动转型”。

　　对于老百姓来说，单仁建议大家看清未来，房地产税一定会落地，替代地方财政收入的重要部分，至少2017年才能落地慢慢消化，保护基础的刚需人群。

　　总之，房地产对中国经济稳定意义重大。需要平衡好各个利益主体，从长远角度着眼调整中国经济的良性平衡。

【想看更多互联网新闻和深度报道请关注速途网官方微信。（微信号：速途网）】