然而这次挂牌并没有给大上海带来很多的兴奋点，因为这四个区域在上海人看来实在是属于“山旮旯”的位置。不过，自贸区成立之初，确实也吸引了一批企业前往当地租写字楼、注册新公司，令当地的土地突然升值，一些老旧的乙级写字楼也突然“身娇肉贵”起来，短时间内进驻了大量的新注册企业。但是这股热潮并没能持续多久，因为“实在太偏远了”。

　　到2014年12月，上海自贸区迎来了扩容的真正利好，面积扩展到120.72平方公里，新增包括金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区三大区域。

　　这一扩容，上海自贸区瞬间成为“含着金钥匙出生”的“豪门宝宝”，原先已大量聚集在陆家嘴和张江科技园的企业，自动“升舱”成为自贸区企业，享受自贸区的各种优惠政策，至此，上海自贸区才真正发挥出“试验田”的作用。与此同时，原本已寸土寸金的陆家嘴金融中心出现了“饱和外溢”的需求，于是，被誉为“第二个陆家嘴”的前滩板块应运而生。

　　自贸区新老板块：

　　楼市冷暖两重天

　　老板块

　　外高桥片区更像是以仓储物流为主的大型工业区，道路两旁的住宅很多是楼龄较久的老房子，这里的新房成交均价已陷入滞涨。

　　新板块

　　陆家嘴金融中心遍地高楼，写字楼供不应求，甲级写字楼空置率已不足1%，出现了需求“外溢”的现象。

　　上海经验

　　整体规划大手笔

　　卖地告别豆腐块

　　“如果把上海城市格局分为三种版本，老外滩一带可称为‘1.0版’，无论人车，要进入大楼都有所不便；陆家嘴是‘2.0版’，车易进，人难行；而未来的前滩由于是整体规划，一次性大手笔投入，将会是一个既适合工作，也适合居住的‘3.0版’城市。”

　　上海的地产人士分析认为，当年的陆家嘴开发是划地为界，每个地块上由不同的开发商开发，每幢高楼之间如何连接和综合利用都没有通盘考虑，包括地下空间的利用也是后来再补课。而前滩从一开始就摒弃了单纯吆喝卖地的初级手段，而是以城市综合体的形式组团开发。前滩的土地一级开发都掌控在陆家嘴集团手中，陆家嘴集团采用“筑巢引凤”的做法，与世界顶尖级的开发商进行合作，引入先进高端的开发理念，目前，铁狮门、新鸿基、太古、香港置地等一批擅长开发高端城市综合体的开发商正在前滩开展奠定板块雏形的大开发。“有了这一批优质的综合体，前滩未来在引进高端企业和人才时就更有底气和吸引力了。”仲量联行高级董事、中国研究部负责人周志锋表示。

　　上海

　　观察

　　不到1月叫停近30幅地块出让

　　上海为居高不下的房价削弱了城市竞争力而“纠偏”

　　上海的“金九钻十”

　　今年10月，上海新建商品住宅成交面积达151万平方米，创2013年4月以来的月成交量新高。据上海中原地产研究咨询部统计，10月成交均价在2.5万~6万元/m2的新建商品住宅共成交64万平方米，较去年同期大增64%。

　　今年上半年，北上广深一线城市高总价楼盘成交金额均大幅增长，其中上海总价1000万元以上楼盘共成交2967套，销售额同比增长150%，居一线城市之首。可以说，今年以来上海楼市的热，更多的是热在“豪宅市场”这一块。

　　上海房地产市场目前存在两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　叫停出让实为给豪宅热“浇凉水”

　　为解决这一结构性问题，上海开始了雷厉风行的楼市政策“纠偏”——从10月12日至11月初，总共有近30幅地块被叫停出让。连串的“突袭”动作，可谓是将火热的上海房地产市场瞬间浇了个“透心凉”。对此，上海市委书记韩正是这样说的：“上海如今的房价始终居高不下，如果不坚持调控，将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成将这一“拍卖叫停”事件看作是上海市政府对于楼市调控的明确表态，“就是告诉你们，八九十平方米的小户型可以多建一些，动辄200平方米以上的豪宅不批了”。

　　上海“刚需”门槛已上升到七八百万元

　　方小姐三个月前举家从广州搬到了上海。方小姐离开广州前是某大房企的营销高管，这次去上海，她成为一家著名国际学校的市场总监。现在她在浦东租了一套公寓，工作地点就在自贸区的前滩。

　　自贸区为上海带来了大量的企业进驻，也带来了大量像方小姐这样的高素质人才。以金融及相关行业为例，截至2015年8月末，自贸区内共设有21家法人银行（含4家中资和17家外资）、95家分行（含44家中资和51家外资）、11家专营机构和295家支行级网点；此外还有六大类26家非银机构和4家资产管理公司进驻。

　　上海每年新增数百万的人口导入量，吸引人才和留住人才是保持城市竞争力的重中之重。戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie认为，叫停卖地，主要是让“刚需”市场更平稳，利于持续吸引人才到上海发展，让“中等收入家庭”能在上海买得起房、安得了家，是保持城市竞争力的关键。

　　在上海，七八百万元的房子只能算是“刚需”盘，普通上海市民又是怎样看待目前的上海楼市？供职于上海某知名房企的营销负责人在接受记者采访时就诉苦说：“上海的房价真不便宜，近期住宅以总价800万~1500万元的出货量最大，即使是100平方米的动迁房，总价也要400万元。”据其透露，他今年4月在浦东星河湾附近买了一套二十多年楼龄、80多平方米的老“公房”，总价也要300万元，但到了10月入住时，发现价格已有15%的上浮。

　　“让中等收入家庭安家”成上海楼市主旋律

　　“让中等收入家庭安家”已成为上海住宅发展的主旋律。这也是自贸区对住宅市场产生的推动效应消退后，上海楼市的一大变化。

　　早在今年6月，作为一线城市楼市风向标的上海，在豪宅市场就出现一个新动向：千万元级别的两房和三房“轻奢级”小豪宅热销。这类产品的“共性”是：保证功能性但缩小尺度,以控制总价，通过品质改善而非面积改善来满足入门级豪宅客户的需求。典型的案例包括万科翡翠滨江115平方米两房、大宁金茂府95平方米三房以及上海星河湾108平方米和118平方米的两房单位等，它们的总价都控制在900万~1100万元。

　　预计明年上半年上海楼市仍保持上升